住宅ローンのマル秘テクニック

定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、それに事業用借地権の三つの形態があります。定期借地権付き住宅の場合は、一般定期借地権を利用する形になります。
一般定期借地権というのは、借地権の存続期聞が50年以上で、前述したように契約の更新はありません。
したがって、建物の再建築による存続期間の延長をすることができません。つまり借地権の契約期聞を50年とすると、50年後には借地権の権利は消滅します。

その際、建物の方はどうなるか、普通の借地権では契約終了後の建物の取り扱いについては、地主に建物の買い取り請求をすることができるようになっています。しかし、一般定期借地権では建物の買い取り請求権がなく、しかも建物を取り壊して更地にした上で土地を返還することになります。
なお、同じ定期借地権でも建物譲渡特約付き借地権では、建物の譲渡特約によって建物付きで土地を返還する形になっています。利用の制限がある分、購入費が安い一般定期借地権の形で、土地の借地権が設定されている定期借地権付き住宅では、�@借地権の存続期聞が最低50年と決められている、�A契約の更新がなく、契約が終われば、建物を取り壊して更地にした上で土地を返還する、などといった制限があります。
しかし、その代わりに土地に対する評価が低く、それだけ安くマイホームを取得することができます。たとえば、所有権の場合を10とすると、更新によって借地権の存続期聞を延ばすことができる普通借地権では6〜9といった評価であるのに対して、一般定期借地権では2〜3くらいの評価になっています。
たとえば、一般の一戸建て分譲住宅で販売価格が7，000万円(土地価格4，000万円、建物価格3，000万円)だとすると、定期借地権付きの分譲住宅では、土地価格に相当する保証金が800万円〜1，200万円、建物価格はそのままの3，000万円になり、計3，800万円〜4，200万円くらいの費用で一戸マイホームを取得することができます。もちろんそれに加えて、毎月の土地住宅メーカーが販売する定期借地権付き住宅の例賃料(地代)の支払いが必要です。
保証料というのは、地主に預けるもので、契約期聞が終われば無利息で返還されます。土地の実勢価格の20%〜30%程度です。
また、権利金という形で一時金を支払うケースもあります。これは保証金とは違って借地権設定の対側として支払うもので、契約期聞が終わっても返還されません。
ただし一般的に保証金よりも安くなっています。なお、首都で販売されている定期借地権付き住宅のほとんどは保証金タイプとなっています。
公開の一般定期借地権の土地でマイホームを取得する方法としては、土地の定期借地権契約を結んだ後で住宅を新築するケースと、定期借地権付きの分譲住宅を購入するケースとがあります。前者の場合には、建設資金の利用になり、公庫ではマイホーム新築融資を活用します(マイホーム新築編』参照)。
後者の場合には、いわば建売住宅になり、公庫では建売住宅購入融資または、公社等の分譲住宅や民間の優良分譲住宅を対象とする公庫融資付き分譲住宅購入融資を活用することができます。ここで問題になるのが保証金に対しでも融資対象になるかどうかです。
建売住宅購入融資では、あくまでも建物の価格分だけが融資対象で保証金については対象外です。ところが公庫融資付き分譲住宅購入融資では、保証金の20%分も含めて公庫融資を受けることが原則として可能です。

民間住宅ローンには提携ローンが利用しやすく、保証金も含めた総額の80%まで借りることができます。ただし、定期借地権付きの分譲住宅には、提携ローンを設定していなし物件もあります。
こういった物件の購入に、非提携ローンが利用できるかというとなかなか困難です。その理由は、現在販売されている定事期借地権付き住宅のほとんどは借地権が住賃借権になっているからです。
借地権には賃借権と地上権とがありますが、地上権が地主の承諾なしに譲渡や転貸ができ、しかも地上権の登記も可能で抵当権の設定もできます。これに対して賃借権の場合には、譲度や転貸仁あたっては地主の承諾が必要で、しかも地主がOKしない限り登記をすることはできません。
むろん賃借権に対する抵当権の設定は不可能でローンを組むことが難しいのです。定期借地権付き住宅は、一般の分譲住宅に比べてかなり安い価格やマイホームを取得することができるため、人気が高まっているといえますが、新しい制度だけに譲渡する場合の市場性など、不透明な問題もあります。
契約内容等も含めて十分チェックしたうえで購入するかどうかを決めるとよいでしょう。公的、民間を問わず〈住宅ローン〉を利用する際には、さまざまな諸費用が掛かってきます。
主なものをあげてみると、�@印紙税、�A融資手数料、�B保証料、�C団体信用生命保険料、�D火災保険料および�E地震保険料、�F登録免許税などです。�Bの保証料については省略します。
ここでは、融資手数料と団体信用生命保険料についてチェックしてみましょう。

�Aの融資手数料は、金融機関ごとに決められています。
公庫融資の場合、新築住宅で4万6，200円、中古住宅ならびにリフォームでは3万4，650円となっています。また年金住宅融資や財形住宅融資では、公庫融資と併せて借りる場合には融資手数料は掛かりません(公庫融資分の融資手数料はもちろん必要)。
�Cの団体信用生命保険は、ローンを借りた人に対する生命保険です。事故や病気など不測の事態が生じて返済不能に陥ったときに返済を肩代わりするというものです。
任意加入となっていますが、公庫融資では融資を受ける人の94%が加入しています。公庫融資を利用する場合の特約団体信用生命保険料(元利均等返済のケースで借入金1，000万円の場合の年間特約料)を考えてみましょう。
返済期間によって額が決まる仕組みになっており、むろん残債務が少なくなるにつれて、その額も減少。なお、年金住宅融資の協会転貸融資においても、団体信用生命保険が設定されており、その特約料は、前月末元金残高に対し、100万円につき230円の割合で算出する仕組みになっており、毎月の返済に合わせて支払うようになっています((財)年金住宅福祉協会の場合)。
住宅ローンでは、この保険料を負担してくれる銀行等もあります。公庫融資における保険金で債務が弁済される場合を紹介してみましょう。
死亡した持、または保障の開始日以降の障害または疾病により高度障害状態になった時です。

住宅ローンに関する良い情報をご紹介するサイトです。
高い技術とアフターケアで多くの人に愛される住宅ローンを紹介します。
安心、信頼の住宅ローン情報を豊富に提供しています。

リピーターに選ばれる、フラット35の情報を多数ご用意したサイトです。
まったく新しいフラット35情報をご紹介いたします。
フラット35の情報比較ならこちらのサイトです。

住宅ローンを調査し、皆様に正しい情報を理解していただくのを目的としたサイトです。
期間限定の住宅ローン情報をお伝えします。
住宅ローンの価値ある情報を探してみてください。

借り換えローンの初心者向けの簡単なご説明をしているサイトです。
徹底されたサポートで借り換えローン調べを手助けします。
借り換えローンについての情報ならこのサイトです。